OPORTUNIDADES NO MERCADO IMOBILIÁRIO VI ou Autoconstrução em números

Caros

Segundo o Sindicato da Indústria de Construção Civil do Estado do Rio de Janeiro – SINDUSCON – RJ (http://www.sinduscon-rio.com.br/cub.pdf ) o custo do metro quadrado para construção de casa popular, no mês de março de 2016 foi de R$ 1.344,89. Este é o custo no qual incorrem as construtoras que atuam na área. Um detalhe importante é que o material representa apenas 41% desse total; o resto se refere à mão de obra, despesas administrativas e gastos com equipamentos. Em minha avaliação é possível construir incorrendo em custo entre R$ 700,00 e R$ 900,00 dependendo da quantidade de mão de obra contratada, bem como do padrão de material utilizado. Isto significa que a construção de uma casa de 50 m² pode ser feita a um custo de até R$ 45 mil; claro que isto não inclui o terreno e os gastos com documentação e INSS da obra.

Nos termos do programa MCMV – fase 3, o governo estima gastar R$ 210.6 bilhões, dos quais R$ 80,9 bilhões em subsídios, na construção de 2 milhões de unidades habitacionais  ao longo de 3 anos. Em média cada unidade recebe um subsídio de R$ 40 mil; mas esse valor varia de zero a R$ 86.400,00; o benefício máximo é alcançado por famílias que estão na faixa 1 de renda, com renda mensal de até R$ 800,00 e recebe um imóvel pelo valor R$ 96.000,00. As famílias enquadradas na faixa 3 não recebem subsidio; o único benefício é uma taxa de juros mais baixa do que os financiamentos convencionais.

Quanto ao benefício em si, é bom lembrar que dos R$ 80.9 bilhões acima, apenas R$ 41.2 bilhões vem do orçamento do governo; a diferença de R$ 39.7 bilhões vem do FGTS. Como o governo remunera os saldos do FGTS a TR + 3% ao ano e cobra bem mais que isto dos empréstimos, a operação (gestão do FGTS) dá lucro; o governo está sacando do fundo por conta deste lucro.

Outra informação relevante é que a faixa 1 do programa MCMV compreende rendas de até R$ 1.800,00 por mês; e nesta faixa o benefício pode representar até 90% do valor do imóvel. O problema é que mais da metade também da população Brasileira está nesta faixa, que é a base da pirâmide social e é onde está a maior carência por moradias.

De acordo com a Fundação João Pinheiro (MG) o Brasil tinha um déficit habitacional de 5,8 milhões de moradias no final de 2012; mas há projeções de déficit de até 10 milhões de moradias, considerando que há no Brasil 1 milhão de casamentos anuais e 300.000 divórcios por ano. O fato é que cada milhão de moradia feita para atendimento da população na faixa 1 de rendimento custa ao país R$ 86.4 bilhões; para entender a relevância desse valor, lembro que o Bolsa Família consome R$ 27 bilhões por ano.

Considerando que o governo planeja gastar R$ 80.9 bilhões em subsídios na construção de 2 milhões de imóveis ao longo de 3 anos, e lembrando que os imóveis para as faixas 1,5 e 2 também demandam subsídio, os números dizem que será construído no máximo 700 mil casas para a população da faixa 1 no período 2016/2018. Isto é muito pouco e o governo não tem dinheiro para construir mais; então este não é o caminho.

Ainda como parte do apoio ao regime de autoconstrução o governo poderia estruturar um programa para que os construtores individuais que não disponham de toda mão de obra necessária a seu projeto possam utilizar a mão de obra disponível; os empregos perdidos nas construtoras seriam compensados pelas contratações individuais e pelo aumento de produção de material de construção junto à industria. Por fim o governo poderia ajustar a política de financiamentos de modo a cobrar nos menores salários a taxa de juros igual ao da remuneração do FGTS, deixando para os financiamentos direcionados para as maiores faixas de renda a tarefa de gerar lucro para o Fundo (FGTS).

Abraços,

Valter Celio

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